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    住房和存款面临“贬值潮”。未来最有价值的是什么?专家预测:三

    发表时间:2020-11-12 00:43:24  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

    文章来源:专聊房君

    在城镇化、货币和经济的综合影响下,我国的房地产市场经历了20年黄金发展期,根据最新数据显示,全国新建商品房均价来到了万元关口,也就是说,你若要买一套中等价位、100平米左右地住房,需要100万左右。如果早买房的人,那就更是赚大发了,笔者有一个在二线城市的亲戚,感觉单位的公积金放在那里浪费,便在2002年付6万首付买了两套房,依靠公积金还贷,去年提前还完了,这两套房目前的市值大概在800万左右。

    很多人说他有眼光,不过,在专家看来,机遇是前提,他正好赶上了房价上行周期,但房子是一件商品,即便有些特殊,同样会遵循经济规律,就好比小汽车、电视机等日常生活用品,以前很值钱,但当技术变革和市场供大于求以后,就是一件很普通的商品,现在同样的资金可以买到比20年前品质高得多的类似产品。那么,现在很贵重的房子,在未来10年又是一个什么走势呢?专家认为,房子和存款都将迎来“贬值潮”。

    有人可能觉得这就怪了,经济在发展,收入在提高,房子怎么可能贬值,存款也是这个道理,毕竟未来货币发行速度肯定比不了过去,存款应该越来越值钱才是。当然,这仅仅我们常规思维想法,在专家看来,实际情况并非如此。

    先说说房子。

    过去20年,房子不是升值了,而是一种货币现象反映。在2000年时,M2总额为13.5万亿,到2020年9月末,这一数字为216.4万亿,后者是前者的16倍左右。可以倒推一下,如果你所在城市的房价目前为2万元/平米,如果除以16的话,不过1250元/平米,可以回想一下,是不是跟当时的住房均价差不多。

    然而,为什么始终让人感觉持有房子增长了很多财富呢?一个关键的原因是,能与房子并驾齐驱的标的确实少之又少,不可否认的是,房子虽获得了 “保值”的殊荣,经济发展好、人口流入多的城市,甚至实现了增值。但在未来,决定房子趋势的客观和主观因素都实实在在改变了。

    比如说人口,老龄化是一个大趋势,数据统计显示,截至2019年末,部分劳动力大省已超过深度老龄化(14%)警戒线,65岁以上老人占比:辽宁16.2%、山东15.77%、重庆14.96%、江苏14.69%、浙江14.2%,均超过14%的深度老龄化标准,整体数据也印证了这一点,16-59岁的劳动力从2017年首次跌破9亿后,每年都以数百万的速度在递减,这一点,在人口净流出的城市中体现得尤为明显。从长期来看,刚需下斜45度角趋势不可逆。

    还有房贷政策,也是促使房子贬值的重要因素。有人说房价不涨,或者微涨,其实就是房子贬值了,这是有道理的。因为国家对资金的安排是流向实体经济,单向提高了房贷利率,而且这个提高也是有客观原因的,因为随着房价越来越高,历史经验表明,大的金融风险都是由房地产引发的,所以,提高房贷利率其实就是提高“炒作”成本,控制金融风险,房子上不赚钱了,买房的人自然就少了,房价就不可能再继续大涨。如此,在楼市平稳或者小涨的情况下,持有房产相当于贬值了,可以举一个例子说明:

    假如未来10年,新房价格每年涨幅与GDP同步,约5%,全国二套房平均房贷利率5.5%,100万的房子,按复利算,10年后总资产为162.8万,增长62.8万。而成本是多少呢?首付款30万,资金成本=30万*4%*10年=12万,剩下70万的按揭贷款利息成本(按揭30年,已还10年算)为35.7万,总成本为47.7万,乍一看,持有房子是不是还赚了62.8万-47.7万=15.1万呢?可别忘了,还有每年2%的物价指数,10年就是20万,这么一来,其实还贬值了20万-15.9万=4.1万。

    当然,这还仅仅是以新房为例,如果再把品质差的高层住宅、老旧二手房折旧因素考虑进去,他们的贬值幅度可能就更多一些。

    再谈谈存款。

    我们有储蓄的习惯,主要还是因为对未来不确定性因素的应对,有保障方面的,也有对突发情况的考虑。对于存钱来说,到底划不划算,本身来讲没有分析比较的必要,因为从购买力讲,钱的贬值速度是比较快的,在80年代,一个万元户都是比较牛的,买一套房子也够了,但现在一百万资金还未必能全款买到一套房子。即便加上存款收益,那也没几个钱,1万元存20年,按4%的复利算,连本带息不过2.19万元。

    而且从国家对资金利用态度来看,均是引导大家增加消费,国内大循环的提出,更不会让钱躺在银行睡大觉,如此,只有不断降低利率才能达到扩内需、促消费的目标,所以,从长远来看,存款利率只会走低,存款还会继续贬值,不过是贬值幅度的问题。

    房子和存款都可能“贬值”,未来10年,什么东西最值钱呢?专家预测:3件东西更值钱。

    1.健康(医疗)。这是一个老生常谈的话题,重要性都知道,好的身体是做任何工作、任何事业的前提,否则,一切都是空谈,经常可以听到某某能力超强、成为某某行业的骨干,由于平时只一门心思工作、奋斗,却忽视了锻炼身体、作息生物钟完全紊乱,积劳成疾,一旦病入膏肓,纵然有万贯家财,把房子卖了也未必能挽救。

    因而专家建议,钱也不能只赚不花,要适当在健康方面投资,人犹如机器,运转久了也需要维护,一生都是如此。随着人们经济水平提高,未来对健康的重视程度将越来越高,与医疗相关的行业自然会得到长足的发展,如养生、医疗护理、医疗技术等将越来越值钱。

    2.教育。有一种观点认为,随着我们的出生率越来越低,教育将不再是朝阳产业,这种看法比较片面,主要原因在于,人们接受教育的时间越来越长,学习的内容越来越广泛,仅教育的复合增长率看,比房地产可要快多了,据相关报告预测,我们的教育产业还将以每年20-30%的速度继续增长,包括房地产在内的绝大数行业,可能都无法与教育潜力对比。

    比如说小孩教育,根本就不像我们那个年代只学几门主课,现在很多家庭都会把琴棋书画、舞蹈、武术、体育等等融入到孩子的学习中,还有成人也是如此,进入工作岗位并不意味着学习的终止,继续深造、考取各种职业技能证书等等。所以,有研究人士计算过,目前还没有发现一种投资回报率能高过教育投资。比如像华为这样对人才重视的企业,2017年校招对应届生的起薪都在14万-17万/年之间,最高有35万/年,谁还会说教育不值钱?

    3.科技。科技是强国之基,人民日报曾在2018年5月27日刊文,引用了中国科协主席万钢的一句话“大国竞争背后是科技实力的较量”作为标题,这句话在今天体味尤为深刻,从一系列“卡脖子”的事件中可以看出,在世界和平大环境中,要想发展不受到限制,甚至脱颖而出,只有依靠强大的科技做支撑。

    其实,国家一直都很重视科技的投入,据新华网报道,2018年我国研发经费近2万亿元,强度连续5年超过2%,再创历史新高,位列OECD35个成员国中的第12位,即便如此快速增长,但空间仍然较大,正如评论所说,投入强度与科技强国还有较大差距,实际上,这也是机遇,从目前情况看,国家对科技的投入只会加强,不会削弱,对科研从业者、与科技相关产业等都是一种福音,无论是行业发展前景,还是待遇,其优势将越来越明显,越来越有价值。

    作者:纵横论市

    责任编辑:房产论坛